Badanie Banku Włoch: ceny nieruchomości nadal rosną, podaż nie nadąża za popytem

Według tradycyjnego kwartalnego badania Banku Włoch dotyczącego sytuacji na rynku nieruchomości (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), ceny nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech będą nadal wykazywać stabilny, dodatni wzrost w trzecim kwartale 2025 roku. Jednak średnie rabaty transakcyjne nadal maleją, a średni czas sprzedaży domu osiągnął rekordowo niski poziom. Jednocześnie popyt ze strony kupujących rośnie, a podaż nadal spada.

Ceny rosną nieustannie i prawie wszędzie.

W trzecim kwartale 2025 r. saldo netto szacunków wzrostu i spadku cen mieszkań wzrosło do +7 punktów procentowych (wobec +5 punktów procentowych w drugim kwartale) i było znacznie wyższe niż w analogicznym okresie 2024 r. Dodatnie saldo odnotowano w niemal całym kraju, z wyjątkiem południa Włoch (Mezzogiorno), gdzie nadal jest ono ujemne, choć znacznie się poprawiło w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Największe wzrosty cen zaobserwowano w największych miastach północno-wschodnich i środkowych Włoch, gdzie odsetek agentów zgłaszających wzrost cen jeszcze bardziej wzrósł.

Średnia zniżka od pierwotnej ceny ofertowej nieznacznie spadła do 7,5% (z 7,8% w poprzednim kwartale) i pozostaje na najniższym poziomie w historii. W największych miastach północno-wschodnich obniżki spadły poniżej 5%. Średni okres sprzedaży domu nieznacznie wydłużył się do 5,6 miesiąca (z 5,4 miesiąca), ale utrzymuje się w pobliżu historycznego minimum.

Popyt się odradza, podaż nadal spada

Ujemne saldo między szacunkami wzrostu i spadku liczby potencjalnych nabywców znacząco się zmniejszyło, szczególnie w dużych miastach i aglomeracjach. Z drugiej strony, agenci nieruchomości nadal odnotowują spadek liczby nowych zamówień. Saldo netto bieżącego portfela zamówień wyniosło -32 punkty procentowe (-30 punktów procentowych w poprzednim kwartale i -25 punktów procentowych w poprzednim roku), a w przypadku nowych zamówień otrzymanych -30 punktów procentowych.

Dostęp do kredytów hipotecznych pozostaje korzystny

Problemy z uzyskaniem kredytu pozostają minimalne: tylko 19% agencji wskazało trudności finansowe jako jedną z głównych przyczyn rozwiązania umowy. Udział transakcji finansowanych kredytami hipotecznymi wzrósł do 65,9%, a wskaźnik LTV (Loan-to-Value) osiągnął 78,4% – oba wskaźniki powróciły do poziomów sprzed rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych EBC w lipcu 2022 roku. W związku z tym warunki kredytowania można uznać za generalnie komfortowe dla kupujących.

Czynsze nadal rosną, ale w wolniejszym tempie.

Wzrost czynszów pozostaje znaczący, choć tempo nieznacznie spadło: saldo netto między szacowanymi wzrostami i spadkami wyniosło +41 punktów procentowych. Większość agentów przypisuje wzrost czynszów przede wszystkim zmniejszeniu podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Czynnik ten jest szczególnie widoczny w miastach i, według agentów, wynika w dużej mierze z preferencji właścicieli w zakresie wynajmu krótkoterminowego lub dobowego.

Wpływ wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb)

Odsetek agencji, które uważają zjawisko wynajmu krótkoterminowego za istotne, nieznacznie wzrósł do ponad 50%. Ponad 80% z nich odnotowuje znaczący wpływ na stawki wynajmu długoterminowego (powyżej 30 dni), a ponad 60% ocenia ten wpływ jako szczególnie silny.

Jednocześnie odczuwalny wpływ wynajmu krótkoterminowego na ceny sprzedaży nieznacznie osłabł w całym kraju. Głównym czynnikiem pozostaje zmniejszona podaż nieruchomości na sprzedaż: około 40% operatorów wskazuje na ten efekt.

Prognozy rynkowe stają się coraz bardziej optymistyczne

Oczekiwania agentów dotyczące rozwoju ich własnego rynku regionalnego, jak i całego włoskiego rynku nieruchomości, znacznie wzrosły w porównaniu zarówno z poprzednim kwartałem, jak i z analogicznym okresem w roku 2024.

Jeśli chodzi o przewidywane ceny sprzedaży w czwartym kwartale 2025 r., agenci średnio przewidują niewielki spadek, jednak salda netto okazały się znacznie mniej ujemne niż rok wcześniej, co wskazuje na stopniowy powrót zaufania uczestników rynku.