Co zrobić w przypadku gdy dłużnik-najemca stał się niedostępny?

Co możesz zrobić, aby chronić swoje prawa i odzyskać niezapłacony czynsz?

Wynajmowanie nieruchomości może być dobrym źródłem dochodu, ale co zrobić, jeśli najemca przestanie płacić i nie będzie się z Tobą kontaktował? Problem braku płatności jest jednym z najczęstszych problemów właścicieli nieruchomości i ważne jest, aby poradzić sobie z nim w odpowiedni sposób, aby chronić swoje interesy. Sytuacja staje się szczególnie trudna, gdy dłużnik znika bez śladu i nie odpowiada na telefony ani listy.

Zastanówmy się, jakie środki można podjąć w tym przypadku, jakie mechanizmy prawne pomogą eksmitować dłużnika i wyegzekwować dług oraz jak prawidłowo sformalizować fakt jego niedostępności.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci?

Zanim pójdziesz do sądu, zawsze warto spróbować rozwiązać problem pokojowo. Czasami zadłużenie powstaje z ważnych powodów: przejściowych trudności finansowych, choroby lub innych okoliczności życiowych.

❖ Pierwszym krokiem jest skontaktowanie się z najemcą w celu ustalenia przyczyny zadłużenia. Można to zrobić przez telefon, pocztę elektroniczną, komunikatory internetowe lub osobiście.

❖ Drugim krokiem jest wysłanie formalnego pisemnego zawiadomienia z żądaniem zapłaty długu. Lepiej jest to zrobić listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem podpisu elektronicznego (PEC, jeśli mówimy o Włoszech) . W liście należy podać:

• odniesienie do umowy najmu i obowiązku terminowej zapłaty;

• wysokość zadłużenia i okres braku płatności;

• termin (zwykle 15 dni) na dokonanie płatności;

• ostrzeżenie o możliwych konsekwencjach prawnych.

Jeśli po tym nie nastąpi żadna reakcja, należy podjąć bardziej drastyczne środki.

Jak eksmitować dłużnika?

Jeżeli pokojowe rozwiązanie nie przyniesie rezultatów, konieczne jest wszczęcie procedury eksmisji sądowej z powodu niepłacenia . We Włoszech reguluje to artykuł 658 Kodeksu postępowania cywilnego , ale podobne procedury istnieją także w innych krajach.

Eksmisja odbywa się w kilku etapach:

1. Wniesienie pozwu
   Wynajmujący za pośrednictwem prawnika składa do sądu wniosek o eksmisję i wydanie nakazu sądowego nakazującego ściągnięcie długu.

2. Rozprawa sądowa

   • Jeżeli najemca stawi się w sądzie, może poprosić o czas na spłatę długu ( „okres karencji” , który we Włoszech wynosi kilka miesięcy).

   • Jeżeli najemca nie stawi się w sądzie, sąd automatycznie wydaje nakaz eksmisji.

3. Konsolidacja rozwiązania
   Sędzia ustala datę, do której najemca musi opuścić nieruchomość.

4. Przymusowa eksmisja
   Jeżeli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, komornik przeprowadzi przymusową eksmisję przy współudziale policji.

Jednocześnie możesz skontaktować się z rejestrem dłużników, aby ostrzec innych potencjalnych wynajmujących.

Co zrobić, gdy lokator zniknął i nie odpowiada?

Zdarza się też, że najemca po prostu znika: nie odbiera telefonów, wyprowadza się z mieszkania nie zostawiając nowego adresu, nie dając nikomu o sobie znać. W takim przypadku można go oficjalnie uznać za nienaruszalny .