Czy możliwe jest przekazanie wynajętej nieruchomości w celu bezpłatnego użytkowania?

Wyobraź sobie: wynajmujesz przytulne mieszkanie, umeblowałeś je według własnych upodobań i włożyłeś serce i duszę w każdy szczegół wnętrza. A potem okoliczności się zmieniają i postanawiasz podarować je przyjacielowi lub członkowi rodziny do bezpłatnego użytku. Ale czy jest to możliwe z prawnego punktu widzenia?

Czym jest umowa o nieodpłatnym korzystaniu?

Zgodnie z artykułem 1803 włoskiego kodeksu cywilnego umowa o bezpłatne korzystanie (comodato d'uso) jest umową, na mocy której jedna strona (commodator) przekazuje drugiej stronie (commodatorowi) ruchomość lub nieruchomość do użytkowania przez określony czas lub w określonym celu. Po upływie terminu nieruchomość musi zostać zwrócona.

A co się stanie, jeśli oddasz komuś wynajęte mieszkanie do bezpłatnego użytkowania? Czy można nim rozporządzać tak swobodnie, jakby był czyjąś własnością?

Czy najemca może podnająć nieruchomość?

We Włoszech najemca (conduttore) może podnająć część mieszkania, ale tylko pod pewnymi warunkami. Jeżeli w umowie najmu nie zawarto wyraźnego zakazu podnajmu, wystarczy powiadomić o tym zamiarze właściciela mieszkania (locatore) i podać dane podnajemcy.

Jednak do całkowitego przekazania lokalu mieszkalnego w podnajem wymagana jest pisemna zgoda wynajmującego. Kwestię tę reguluje artykuł 2 ustawy nr 392 z dnia 27 lipca 1978 r., który stanowi:

„Najemca nie może podnająć nieruchomości w całości ani przenieść umowy najmu na osoby trzecie bez zgody wynajmującego. O ile w umowie nie określono inaczej, najemca ma prawo podnająć część nieruchomości, po uprzednim powiadomieniu wynajmującego listem poleconym, podając imię i nazwisko podnajemcy, okres obowiązywania umowy oraz wynajmowany lokal.”

Czy możliwe jest przekazanie wynajmowanego mieszkania do bezpłatnego użytkowania?

Ponieważ umowa o nieodpłatnym użytkowaniu, jak sama nazwa wskazuje, nie przewiduje płatności, czy możliwe jest przeniesienie wynajmowanego mieszkania w ramach tego programu?

Tutaj obowiązują te same zasady, co w przypadku podnajmu:

• Jeżeli umowa najmu nie zabrania bezpłatnego przekazania lokalu mieszkalnego, najemca może to uczynić, powiadamiając o tym właściciela nieruchomości.
• Jeżeli w umowie zawarto zakaz podnajmu i bezpłatnego używania, konieczne będzie uzyskanie pisemnej zgody wynajmującego.

W przeciwnym razie przekazanie apartamentu osobom trzecim bez zgody właściciela będzie traktowane jako złamanie umowy i może skutkować jej rozwiązaniem i eksmisją najemcy.

Czy osoba, która otrzymała nieruchomość do bezpłatnego użytkowania, może ją wynająć?

Załóżmy, że właściciel mieszkania przekazał je innej osobie na podstawie umowy o nieodpłatne użytkowanie. Czy ta osoba może sama to wynająć?

Odpowiedź daje artykuł 1804 włoskiego kodeksu cywilnego: zarządca zobowiązany jest do wyłącznego korzystania z rzeczy w ramach terminów określonych w umowie i nie może jej przekazać osobom trzecim bez zgody zarządcy .

W przypadku wynajęcia mieszkania bez zezwolenia, zarządca ma prawo:

• Zażądaj natychmiastowego zwrotu majątku.
• Złóż wniosek o odszkodowanie.

Kto musi deklarować dochody z wynajmu?

W przypadku gdy nieruchomość przekazana do bezpłatnego użytkowania zostanie następnie wydzierżawiona osobom trzecim, pojawia się pytanie: kto powinien zapłacić podatek od uzyskanego dochodu?

Zgodnie z prawem dochód z wynajmu jest zawsze opodatkowany w imieniu właściciela nieruchomości, nawet jeśli faktyczne płatności otrzymuje inna osoba. W związku z tym, jeżeli komandor wynajął mieszkanie, obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu nieruchomości (komandorze), gdyż to on pozostaje prawnym właścicielem nieruchomości.

Zasada ta została zawarta w artykule 1, paragrafie 2 Dekretu Ustawodawczego nr 504/1992, który stanowi, że podatek od nieruchomości płaci właściciel, niezależnie od tego, kto faktycznie uzyskuje z niego dochód.

Wniosek

Przekazanie wynajętego mieszkania do bezpłatnego użytkowania jest możliwe, wymaga jednak dokładnego zapoznania się z postanowieniami umowy najmu. Jeżeli nie ma zakazu, wystarczy powiadomić wynajmującego. Jeżeli przekazanie danych okaże się zabronione, wymagana będzie jego zgoda.

Podobnie jest z zarządcą: jeśli chce wynająć otrzymaną do użytkowania nieruchomość, musi uzyskać zgodę właściciela.

Znajomość prawa w takich kwestiach pomoże uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji – od zerwania umowy po sankcje finansowe.