Jakie są konsekwencje sprzedaży domu poniżej wartości katastralnej?

Nieruchomości mają wartość katastralną, obliczaną jako iloczyn dochodu i 5% oraz współczynnika; stanowi ona podstawę opodatkowania – rejestrowego, hipotecznego i katastralnego. Prawo nie wymaga sprzedaży po cenie minimalnej, ale podanie ceny poniżej wartości katastralnej stwarza ryzyko dla obu stron: kontroli podatkowych i solidarnej odpowiedzialności.

W systemie ceny do wartości, obowiązkowym dla osób fizycznych od 2006 roku, podatki są zawsze naliczane na podstawie wartości katastralnej, a nie ceny podanej, więc kupujący nie oszczędza i płaci według wartości katastralnej. Jeśli jednak cena jest zbyt niska, na przykład poniżej 70% OMI, urząd skarbowy przejmuje nieokreślone płatności i inicjuje ponowną wycenę na podstawie OMI, kredytu hipotecznego lub wyceny, przelicza zysk kapitałowy sprzedającego oraz nalicza kary od 90 do 180% plus odsetki.

Weźmy na przykład rok 2025: rentowność w wysokości 800 euro daje wartość katastralną 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euro; jeśli zadeklarowana cena wynosi 60 000 euro, podejrzana różnica w wysokości 36 600 euro może skutkować ponowną wyceną i grzywną w wysokości do 65 880 euro.

Kupujący ponosi solidarną odpowiedzialność i płaci dodatkowe podatki i kary, nawet jeśli zapłacił niewiele, natomiast sprzedający musi zmierzyć się z ponowną wyceną podwyżki oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie rzeczywistej kwoty, a także karami.

Aby uniknąć kontroli, należy podać cenę nie niższą niż wartość katastralna, skorzystać z trybu „cena do wartości”, który jest automatyczny dla osób fizycznych, przeprowadzić wycenę, jeśli cena jest niska z przyczyn obiektywnych, takich jak wilgoć lub pobliskie wysypisko śmieci, dokonywać płatności wyłącznie przelewem bankowym, a nie gotówką, a sprzedając nieruchomość członkom rodziny, podać cenę symboliczną z uzasadnionym aktem notarialnym, biorąc pod uwagę ryzyko darowizny pośredniej.

Ze względu na swobodę zawierania umów, prawo nie określa ceny minimalnej, jednak wartość katastralna pozostaje minimalną podstawą opodatkowania; współczynniki na rok 2025 wynoszą 110 dla pierwszego domu i 120 dla drugiej i kolejnych nieruchomości.

Podczas kontroli obowiązuje odpowiedzialność solidarna: organ podatkowy może wyegzekwować należność od obu stron poprzez powiadomienie, zapłatę lub przymusowe ściągnięcie.

Ostatecznie obniżka ceny o 10–20% jest zazwyczaj obarczona niskim ryzykiem, jeśli jest uzasadniona; obniżka ceny poniżej 70% OMI jest wysoka i wymaga fachowej oceny oraz doświadczonego notariusza; sprzedaż dzieciom jest średnio ryzykowna, z aktem notarialnym o wartości nominalnej i konsultacją spadkową. Przydatne linki: strona internetowa Agenzia Entrate dotycząca ceny i wartości oraz OMI na rok 2025.