Włochy:

Corso Imperatrice, 8 - 18038 San Remo (IM)
Telefon: +390184639032 - +393884227146
E-mail: info@azarovs.ru

Wszystko o kupowaniu nieruchomości we Włoszech - jak nie dostać się do oszustów i zminimalizować ryzyko.

Все о покупке недвижимости в Италии

Dzień dobry, drodzy czytelnicy i ci, którzy chcą kupić nieruchomość we Włoszech!

Nasza rosyjska agencja nieruchomości w Ligurii "Studio Immobiliare Russo" SRL znajduje się w mieście San Remo iz powodzeniem działamy na rynku sprzedaży nieruchomości w Ligurii, jej kupna, wynajmu willi, domów, mieszkań i apartamentów. Na przykładzie naszego regionu Ligurii postaram się przedstawić Państwu podstawy dotyczące nieruchomości we Włoszech.

Nazywam się Alexey Azarov, jestem współwłaścicielem naszej agencji nieruchomości dla ludności rosyjskojęzycznej i chciałbym poruszyć nie tylko kwestie zakupu nieruchomości we Włoszech, ten artykuł jest tutaj , ale także jak nie wpaść w ręce pozbawionych skrupułów pośredników w handlu nieruchomościami. Jak nie trafić w ręce oszustów, jakie zasady gry trzeba znać kupując, sprzedając i wynajmując nieruchomości we Włoszech. Tak jak pisałam powyżej jesteśmy w Ligurii i napiszę do wszystkich, którzy zakochali się w naszej kwiatowej krainie, informacje krok po kroku, krótki przewodnik lub jak mówią ściągawki))) Zaczynamy….

Jeśli masz pomysł na zakup nieruchomości we Włoszech - czas działać.

Wszystko, jak zawsze, zaczyna się od pomysłu wcześnie rano w niedzielę lub wręcz przeciwnie, na kolacji ze znajomymi, którzy kupili już willę lub mieszkanie w Ligurii. Ty, podobnie jak pozostałe 95% kupujących nieruchomości, będziesz korzystał z Internetu i surfował po Internecie dzień i noc w poszukiwaniu tego, czego chcesz. Najpierw spójrzmy na strony. Kiedy na przykład zaczynaliśmy, w Ligurii było bardzo mało nieruchomości, teraz, po pewnym czasie, jest ich ogromna liczba. Na co zwrócić uwagę na stronach agencji:

Biuro firmy w Ligurii

1) Czy w Ligurii i ogólnie we Włoszech jest prawdziwe biuro tej rosyjskiej firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami - czy tylko odsprzedaje wille, apartamenty, domy i apartamenty. To ważne - wyjaśnię dlaczego: pośrednik, który pracuje dla nas w Ligurii, powinien wiedzieć wszystko o swojej nieruchomości. Jeśli siedzi w Moskwie i nie widział tej willi za 3 000 000 euro, istnieje duże prawdopodobieństwo, że otrzymasz fałszywe informacje. Skoro będzie dzwonił do włoskiej agencji, to może ta agencja zabrała tę willę innej agencji i tak dalej. W rezultacie pośrednik w Moskwie nie ma pełnego obrazu - zarówno informacyjnego, jak i prawnego. Nie wie, czy nieruchomość jest obciążona, czy też ma inną możliwość, ale o dokumentach i stronie prawnej później. Agencja nieruchomości jest zobowiązana do posiadania własnego biura i agentów na żywo we Włoszech, w przeciwnym razie Twoje bezpieczeństwo i gwarancje transakcji są zagrożone.

Pomyślcie sami, na przykład - manager Masza, która pracuje dla "Super Company", obiecuje Wam panoramiczny widok na morze, cztery sypialnie, bujny ogród i długo wyczekiwaną ciszę. Masza jednak nie wie, że choć widok na morze, to jest kanciasty, a piękne zdjęcie zostało zrobione w innym miejscu dla świty. Masza nie wie, że czwarty pokój zrobiono nielegalnie, bo właściciele wyburzyli przegrodę bez zgody na przebudowę w gminie, a wreszcie Masza nie sądzi, że droga poniżej przed oknami i warkot motocykli źle wpływa na dobre samopoczucie mieszkańców, a paliwo i smary w wodach gruntowych - w ogrodzie, który kiedyś był bujny, aż do wyschnięcia (((.

Zadaniem każdej agencji jest sprzedaż, tak! Szukają agencji takich jak nasza i chcą z nimi współpracować. Wszystko to jest cudowne, ale jakość usług gwałtownie spada, ponieważ już z Moskwy czy Chabarowska można początkowo dać się zwieść. DLATEGO BIURO AGENCJI NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH JEST OBOWIĄZKOWE .

Fałszywe reklamy sprzedaży i wynajmu

2) Wspólna "kaczka" - aby zamieścić w serwisie sprzedane już luksusowe wille, domy, apartamenty lub apartamenty. Schemat jest prosty i stary jak świat. Pozbawione skrupułów agencje wyświetlają już sprzedane, aw najgorszym przypadku - nieistniejące w serwisie obiekty. Często z niskimi cenami za przynętę, klienci. Na przykład agencje działające w dobrej wierze zawsze wskazują przedmiot, jeśli jest sprzedawany. Oznacza to, że zostawiają takie reklamy w witrynie tylko po to, aby nie tworzyć „zepsutych” linków i nie stracić swojej pozycji w Internecie. Nie ma tu absolutnie nic złego, od razu widać - SPRZEDANE. Ale jeśli zadzwonisz do kierownika i dopiero w trakcie rozmowy dowiesz się, że przedmiot jest sprzedany, pojawia się wiele pytań i nieporozumień. Dlaczego nie został usunięty, nie wskazał na stronie, co zostało sprzedane. I oczywiście od razu otrzymujesz inne opcje, znacznie mniej atrakcyjne. Jednak dla ścisłości zauważamy, że wszystko może się zdarzyć i w szczycie sezonu ludzie mogą zapomnieć o usunięciu reklamy lub zaznaczyć pole „sprzedane”. Ale najczęściej obecność już sprzedanych obiektów na stronie bez tego oznaczenia oznacza, że masz do czynienia z agencją, która nie współpracuje z właścicielami nieruchomości, ale z innymi agencjami, które nie wiedzą, że ktoś ma jeszcze swoje stare ogłoszenie.

Dostępność licencji na pracę jako pośrednik nieruchomości we Włoszech

3) Rosyjskie agencje nieruchomości działające w dobrej wierze we Włoszech i Ligurii muszą na swojej stronie internetowej podać nazwę prawną firmy, numer podatnika, numer licencji na prawo do prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości, kapitał zakładowy. Na przykład tak:

Jeśli tak nie jest – ONI NIE MAJĄ PRAWA DO SPRZEDAŻY we Włoszech. To jest prawo. Agencje, które utworzyły oddziały w Rosji są również zobowiązane do wskazania tej informacji, niestety niewiele osób o tym wie (((. Ktokolwiek jest ostrzegany jest uzbrojony, strony bez licencji na tego typu działalność są niebezpieczne, ponieważ w złym połączeniu okoliczności przy zakupie nieruchomości we Włoszech nie będziesz miał kogo pozwać, a po zapłaceniu dużych wydatków zostaniesz z nosem ((Zapytaj o licencję natychmiast po spotkaniu z agencją nieruchomości. Jeśli zaczną się kruszyć i robić nie dawaj, możesz spokojnie przestać z nimi pracować, nawet jeśli mieli dobry przedmiot.Twoje bezpieczeństwo jest ważniejsze.

Wypłata prowizji pośrednikowi w obrocie nieruchomościami

4) Istotna jest również informacja o wynagrodzeniu na stronie. Znowu pozbawione skrupułów agencje „odsprzedażowe” nie lubią od razu informować klienta o wynagrodzeniu w przypadku transakcji. I dopiero wtedy, podczas zawierania umowy, zaczynają się dla ciebie nieprzyjemne niespodzianki. Zróbmy też wszystko w porządku. We Włoszech sprzedający i kupujący płacą agencji nieruchomości 3% całkowitej kwoty transakcji. Oznacza to, że jeśli willa w Ligurii kosztuje 1 000 000 euro, zapłacisz 30 000 euro i oto pierwsza "zasadzka" - PLUS IVA. Jeśli piszą lub mówią o nagrodzie, zawsze milczą o tym małym i trudnym momencie zapłaty. We Włoszech IVA jest odpowiednikiem rosyjskiego podatku VAT, wynosi 22%, co oznacza, że do tych 30 000 euro trzeba jeszcze zapłacić 6600 euro. Razem 36 600. Kwota nie jest mała, widzisz, wystarczyłoby kupić sprzęt biurowy do domu.

Ale to połowa kłopotów, często agencje w Moskwie, aby zarobić, deklarują taryfy do 7% + VAT od transakcji. Przypomnę jeszcze raz, że we Włoszech agencja dostaje 3%. Wszyscy rozumiemy: oczywiście każdy musi zarabiać, ale między nami, aby przepłacić dodatkowo 36 600 kolejnych 48 800, jeśli 7% (znów bierzemy willę za 1 000 000 euro) to już bardzo poważna kwota. Klienci przychodzili do nas z opowieściami o tym, jak niektórym firmom udaje się obciążyć swoich przyszłych klientów 1000 euro lub więcej za to, że są spotykani i jeżdżą po obiektach. Wydaje mi się to rażącym naruszeniem, bo jeśli potem kupujesz nieruchomość od agencji, to fakt, że wlali do baku tylko 100 euro, zwróci się setki razy. A jeśli tego nie kupiłeś, to nie działały dobrze lub nic ci się nie podobało, to też się dzieje. NIE DAWAJ Z GÓRY PIENIĘDZY NA PRZELEW I WIDOK.

Myślę, że powiedział o głównych i kluczowych punktach na stronach. Cóż, zapnijmy pasy i jedźmy do nas we Włoszech, region Liguria!

Jak dostać się do Ligurii?

Gdy już zdecydujesz się na region Włoch, musisz zrobić wizę turystyczną typu „C”, kupić bilet lotniczy i zarezerwować hotel. Liguria to region, który znajduje się w pobliżu granicy z Riwierą Francuską, a najbliższym lotniskiem z San Remo jest np. Nicea. Oczywiście możesz też polecieć do Mediolanu lub Genui, ale znaczenie podróży do Twojego miasta jest takie samo. Jak dostać się z lotniska w Nicei do San Remo, Bordighera, Ventimiglia, wielu nie wie. Zacznijmy od podstaw. Przylatując na dowolne lotnisko w Europie, zawsze możesz:

• wypożyczyć auto

• jechać pociągiem

• kupić bilet na zwykły autobus

W Nicei, po przybyciu do Terminalu 1 lub 2, możesz zrobić to samo. Wypożyczalnia samochodów znajduje się w drugim terminalu, podobnie jak autobusy. Autobusem można dojechać na dworzec kolejowy, gdzie można wziąć bilet do Ventimiglii, dalej pociąg nie jedzie. A z Ventimiglią możesz podróżować po całych Włoszech, najważniejsze jest to, że są stacje kolejowe. Na przykład w Ospedaletti nie ma stacji kolejowej i dlatego musisz przyjechać albo do Bordighera, albo do San Remo.

Wypożyczenie samochodu w Nicei to również prosta sprawa, wystarczy mieć przy sobie kartę kredytową i międzynarodowe prawo jazdy. Lepiej dokonać rezerwacji z wyprzedzeniem. Zwróć uwagę na sam samochód, należy go umyć. Jeżeli na karoserii pojawią się rysy lub ubytki, należy to niezwłocznie zaznaczyć na paragonie, w przeciwnym razie zablokowana przez Ciebie kwota z karty może nie zostać w całości zwrócona. To powszechna praktyka na Riwierze Francuskiej.

Regularne autobusy odjeżdżają również z drugiego terminalu miasta Nicea. Tam możesz wziąć bilet do Ventimiglia lub San Remo. Autobusy odjeżdżają co pół godziny.

Pierwsze spotkanie z pośrednikami w handlu nieruchomościami w Ligurii - na co zwrócić uwagę

Po męczącym locie, wycieczce do hotelu lub znajomych umawiasz się na spotkanie z rosyjskojęzycznymi agencjami nieruchomości. Oprócz zwykłej towarzyskości, uprzejmości i stuprocentowej znajomości wszystkich przedmiotów, dobry agent nieruchomości w Ligurii i ogólnie we Włoszech musi dobrze znać włoski. Bez niego negocjacje są nierealne. Pisałem już do Ciebie o biurze agencji. Tak więc na miejscu będzie już jasne, gdzie się znajdujesz. Często firmy obsługujące dziesiątki krajów w jednej witrynie jednocześnie podpisują wątpliwe umowy dotyczące obsługi klienta z włoskimi agencjami. A tłumaczka Zina zostaje pośrednikiem w handlu nieruchomościami na godzinę lub dwie.

W biurach nieruchomości, w najbardziej widocznym miejscu, jak zwykle wisi ta sama licencja na tego typu działalność.

Jednak: często nasze rosyjskie dziewczyny, poślubiwszy Włocha, na podstawie jego licencji otwierają z nim własną agencję. Tu nie ma nic przestępczego, wielu to robi. Włosi robią to między sobą cały czas.

Inspekcje i prezentacje nieruchomości w Ligurii

Ponadto bardzo ważne jest, aby działać zgodnie z planem. Często, gdy pośrednicy widzą, że nic ci się nie podobało z tego, co wybrałeś na stronie przez 2 miesiące, ponieważ okazało się, że wszystkie zdjęcia to kłamstwa, a Photoshopa można by użyć trochę skromniej, zaczynają cię przeprowadzać góry i doliny ze zwrotami typu „Ale możesz zadzwonić w jeszcze jedno miejsce”. Od razu mówię - Cuda się nie zdarzają . To znaczy, są oczywiście, ale uzgodnione z góry))) Idź tam, nie wiem, gdzie nie warto. Osobiście wolę oszczędzać nerwy i co najważniejsze czas. Ponieważ nierealne jest nagle znaleźć 4 nowe wille lub kilka mieszkań w godzinę, jeszcze lepiej. Jeśli istnieją, dlaczego nie zostały od razu wysłane? Może piszę bardzo skrupulatnie, ale gdy naszym klientom nic nie inspiruje, np. robimy sobie przerwę, przesyłamy wszystkie informacje i umawiamy się na nowe spotkania.

Dokumenty prawne dotyczące nieruchomości we Włoszech

Uraaaaaa !!! W końcu spodobała Ci się wspaniała willa lub przestronny apartament w Ligurii, co dalej? Następnie trzeba sprawdzić dokumenty pod kątem ich czystości prawnej, a tutaj jak zawsze ważną rolę odgrywa Twoja agencja nieruchomości, od której zależy cała transakcja. Radzę wcześniej sprawdzić cały pakiet dokumentów i sprawdzić u notariusza, czy wszystko jest w porządku z dokumentami, niezależnie od agencji. Ale i tutaj jest wiele drobiazgów, których nie mogę opisać w jednym artykule. Zwróć jednak uwagę na:

  • prawidłowe planowanie;
  • kodeksy budowlane;
  • klasa energetyczna;
  • ile płacisz podatków;
  • zasady kondominium;
  • spłata wszystkich długów przez sprzedającego;
  • obciążenia.

Lista jest oczywiście dość długa, ale wymieniłem główną. Jeśli są obciążenia, to trzeba doprecyzować, które, jeśli hipoteka lub nieruchomość jest zastawiona, nie ma się czym martwić. Z chwilą dokonania aktu notarialnego obciążenia te wygasają. Ale jeśli jest UZO FRUTTO (usufrutto), uważaj.

Bardzo poważnie zwracaj uwagę na układ domu lub mieszkania. Musi odpowiadać najnowszemu wyciągowi katastralnemu. Jeśli granice ścian nie pokrywają się z rzeczywistością, musisz to rozgryźć, lub jest to szybki proces przebudowy lub rozciągnięty na lata. LUB PROCES REFERENCYJNY NIE MOŻE BYĆ W OGÓLE LEGALIZOWANY.

Metratura w domu, czyli jak mogą oszukiwać

Czasami nawet nie wiemy, aż do pełnego sprawdzenia, jaki jest dokładny materiał filmowy danej willi lub mieszkania, ponieważ zawsze są pułapki. Ale gdy tylko klient wyrazi stanowczą chęć zakupu willi lub mieszkania, natychmiast zaczynamy rygorystyczną kontrolę wszystkiego, w tym licznika. Pozwól, że powiem ci, jakie są niuanse.

Region Ligurii położony jest na terenach górzystych, a tereny te określane są tutaj jako „Grunty rolne”, oczywiście nie wszystkie, ale większość. Dlatego w Ligurii 95% willi i domów zbudowanych jest w następujący sposób: górne piętro to obszar mieszkalny, dolne piętro to obszar niemieszkalny na siano i traktory. Dlatego też, jeśli Twój dom ma 300 m2, bardzo często co najmniej połowa jest uważana za „powierzchnię niemieszkalną”. A jeśli zobaczysz w willi 5 sypialni, całkiem możliwe, że oficjalnie podpiszesz dokument w kancelarii notarialnej, w której są tylko dwie sypialnie. Włosi oczywiście robią piękne marmurowe sale i sypialnie w dolnej części siebie. Ale oficjalnie nie można tego zrobić, chociaż wszyscy to robią. Ponieważ prawo przyjęte w Ligurii naprawdę wymyka się logice. Czy przeznaczenie rolne oznacza połowę domu pod stodołą?.. Bzdura oczywiście, ale wszyscy tu z tym żyjemy. Najważniejsze jest to, że wiesz o tym niuansie. Magazino jest częścią niemieszkalną. Zwróć na to uwagę. Cały smutek, jaki będziesz mieć, polega na tym, że przy odsprzedaży zobaczysz wszystkie swoje niedociągnięcia, o których zarówno sprzedawca, jak i agencja nieruchomości mogli milczeć.

Tak więc wiele agencji często zniekształca rzeczywiste dane dotyczące powierzchni nieruchomości. Najważniejszą rzeczą dla nich jest sprzedanie go Tobie. ZAPYTAJ NATYCHMIAST O LICZNIK MIESZKANIOWY I NIEMIESZKALNY.

A co najważniejsze, wiedz: notariusz przegląda tylko dokumenty, które są w księdze katastralnej, nie idzie sprawdzić domu, co oznacza, że sam uważaj, zobacz, co podpisujesz w akcie notarialnym. Ten, który został ostrzeżony, jest uzbrojony.

Miej dobry nastrój i bądź ostrożny przy wyborze rosyjskiej agencji nieruchomości we Włoszech!
Яндекс.Метрика