Jak uzyskać kredyt hipoteczny na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości

Rzadko zdarza się, aby banki udzielały kredytów hipotecznych przekraczających wartość kupowanej nieruchomości. Jednak w niektórych przypadkach jest to możliwe, zwłaszcza jeśli potrzebne są dodatkowe środki na naprawy lub zamknięcie innych kredytów. Należy pamiętać, że banki na ogół nie zezwalają na finansowanie kwoty przekraczającej 80% wartości nieruchomości, choć zdarzają się wyjątki. Co zrobić, jeśli potrzebujesz dużej ilości?

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na dużą kwotę

Czasami przy zakupie nieruchomości może być potrzebna kwota przekraczająca jej wartość rynkową. Może to wynikać z konieczności naprawy, zapłaty za usługi pośrednika w handlu nieruchomościami lub notariusza lub zamknięcia innych zobowiązań dłużnych. Banki rzadko jednak spełniają takie prośby, a aby otrzymać taki kredyt trzeba spełnić określone warunki.

Kiedy możliwy jest kredyt hipoteczny na kwotę przekraczającą 80% wartości nieruchomości?

Banki przed udzieleniem kredytu hipotecznego oceniają współczynnik LTV (Loan to Value), który pokazuje stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Co do zasady banki nie udzielają kredytów hipotecznych na kwotę wyższą niż 80% wartości rynkowej nieruchomości. Na przykład, jeśli dom kosztuje 200 000 euro, maksymalna kwota kredytu wyniesie 160 000 euro.

Limit ten wynika z uchwały Międzyresortowego Komitetu ds. Kredytów i Oszczędności (CICR) z dnia 22 kwietnia 1995 r., który zalecił, aby przy udzielaniu kredytów hipotecznych na nieruchomościach nie przekraczać 80%. Zasada ta nie jest jednak obowiązkowa i jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody, banki mogą udzielić kredytu hipotecznego na kwotę przekraczającą 80%, a czasem nawet 100%.

Wymogi uzyskania kredytu hipotecznego na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości

Choć teoretycznie możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości, wymaga to spełnienia szeregu warunków. W pierwszej kolejności bank sprawdzi standardowe wymagania, takie jak wycena nieruchomości i sytuacja finansowa kredytobiorcy. Bank musi wówczas upewnić się, że istnieją istotne powody do podwyższenia kwoty kredytu.

Przykładami takich przypadków mogą być:

• potrzeba dodatkowych środków na remont lub modernizację nieruchomości;
• chęć uwzględnienia w kredycie kosztów pośrednika w handlu nieruchomościami, notariusza lub innych kosztów związanych z zakupem;
• konieczność spłaty innych kredytów lub zobowiązań jednocześnie z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Powody te muszą być udokumentowane i szczegółowo określone w umowie kredytu hipotecznego. Konieczne jest np. podanie kosztorysu prac remontowych czy umów z wykonawcami, aby potwierdzić potrzebę wykonania większej kwoty.

Dodatkowe gwarancje i ryzyka kredytu hipotecznego na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości

Uzyskanie kredytu hipotecznego na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości wiąże się z pewnym ryzykiem i wymaga dodatkowych gwarancji dla banku. Banki mogą zaostrzyć warunki kredytu, a także wymagać dodatkowych zabezpieczeń.

Dodatkowe gwarancje banku

W miarę wzrostu ryzyka niespłacenia kredytu bank może wymagać dodatkowych gwarancji, takich jak:

• rejestracja dodatkowego ubezpieczenia na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości;
• pozyskanie poręczycieli, którzy będą w stanie spłacić zadłużenie w przypadku niewypłacalności głównego kredytobiorcy;
• Wpisanie drugiej hipoteki na inną nieruchomość w celu zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia.

Ze względu na zwiększone ryzyko i wymagania banki rzadko wyrażają zgodę na tego typu transakcje, a proces zatwierdzania może być bardziej skomplikowany.

Ryzyka kontroli podatkowych

Kredytobiorcy, którzy uzyskają kredyt hipoteczny na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości, mogą zostać poddani dodatkowej kontroli podatkowej. IRS może podejrzewać, że wartość nieruchomości jest zawyżana w celu uzyskania większego kredytu, co może skutkować wszczęciem śledztwa i możliwymi konsekwencjami prawnymi, w tym oskarżeniem o oszustwo lub fałszywe informacje w oficjalnych dokumentach.

Alternatywne sposoby na zdobycie większej ilości pieniędzy

Zamiast zaciągać kredyt hipoteczny na kwotę wyższą niż wartość nieruchomości, warto rozważyć alternatywne możliwości finansowania. Niektóre banki oferują specjalistyczne produkty kredytowe, które łączą zakup nieruchomości z niezbędnymi wydatkami:

• Kredyt hipoteczny na zakup i remont obejmuje nie tylko cenę nieruchomości, ale także koszt prac remontowych;
• Kredyt hipoteczny na zakup i płynność zapewnia dodatkowe środki na pokrycie różnych kosztów związanych z zakupem.

W pierwszym przypadku pożyczka udzielana jest nie jednorazowo, ale w częściach po zakończeniu prac, co pomaga kontrolować jej realizację. W tym drugim przypadku często wymagana jest druga nieruchomość, która zostanie zastawiona jako dodatkowe zabezpieczenie.

Tym samym, jeśli zależy nam na zaciągnięciu dużej kwoty kredytu, ważne jest, aby dokładnie się przygotować, potwierdzić wszystkie wydatki i uwzględnić ryzyko związane z kontrolami podatkowymi i dodatkowymi obowiązkami wobec banku.