Remont kapitalny w apartamentowcu: kto płaci przy sprzedaży mieszkania?

Kiedy w apartamentowcu planowany jest generalny remont, pojawia się ważne pytanie: kto powinien pokryć te koszty w przypadku sprzedaży mieszkania? Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od tego, kiedy dokładnie zatwierdzono naprawę – przed czy po transakcji kupna-sprzedaży.

Kto płaci za większe naprawy, jeśli zostały zatwierdzone przed sprzedażą?

Jeżeli generalny remont został zatwierdzony na walnym zgromadzeniu właścicieli przed podpisaniem aktu notarialnego (umowy kupna-sprzedaży), wówczas koszty zgodnie z prawem ponosi sprzedający. Zgodnie z najnowszymi orzeczeniami sądów, sprzedawca, który był właścicielem w momencie zatwierdzenia dzieła, jest zobowiązany do pokrycia wszelkich kosztów z tym związanych.

Potwierdza to decyzja sądu w Neapolu z listopada 2023 r. W tej sprawie nowy właściciel, który otrzymał od wykonawcy wezwania do zapłaty, zaskarżył to do sądu i wygrał sprawę. Sąd orzekł, że za naprawę powinien zapłacić poprzedni właściciel, gdyż to on był właścicielem w chwili podjęcia decyzji o przeprowadzeniu naprawy.

Co robić podczas rutynowych napraw?

Zasady te dotyczą wyłącznie napraw poważnych. Jeśli chodzi o naprawy bieżące, sytuacja jest inna. Jeżeli prace bieżące zostały zatwierdzone przed transakcją, ale zakończone po, koszty spadają na nowego właściciela, gdyż on bezpośrednio czerpie korzyści z efektów tych prac.

Znaczenie umów pomiędzy sprzedającym a kupującym

Podczas transakcji kupna-sprzedaży sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o zbliżających się naprawach. Dzięki temu strony mogą uzgodnić, kto pokryje przyszłe wydatki. Możesz na przykład zawrzeć w umowie klauzulę, zgodnie z którą sprzedawca zobowiązuje się pokryć wszystkie wydatki zatwierdzone przed transakcją.

Co zrobić, jeśli sprzedawca nie może zapłacić za naprawę?

Jeżeli poprzedni właściciel nie jest w stanie zapłacić za poważniejsze naprawy, nowi właściciele nie mają obowiązku ponoszenia tych kosztów. W takim przypadku spółka zarządzająca lub HOA jest zobowiązana do windykacji długu na drodze sądowej od poprzedniego właściciela, aż do zajęcia jego majątku włącznie.

Czy jest możliwość zapłaty za naprawę w ratach?

W przypadku trudności finansowych możesz poprosić o rozłożenie naprawy na raty. Odbywa się to za pośrednictwem spółki zarządzającej, która przedkłada sprawę walnemu zgromadzeniu właścicieli w celu podjęcia decyzji. Takie podejście pomaga zapobiec zadłużeniu i uniknąć pogorszenia kondycji finansowej domu.

Dlatego przy sprzedaży mieszkania należy wziąć pod uwagę termin zatwierdzenia generalnego remontu i uzgodnić z wyprzedzeniem podział kosztów, aby uniknąć konfliktów i nieporozumień.