Wszystko o kupowaniu nieruchomości we Włoszech - jak nie dać się nabrać na oszustów i zminimalizować ryzyko.

Dzień dobry, drodzy czytelnicy i chcący kupić nieruchomość we Włoszech!

Nasza rosyjska agencja nieruchomości w Ligurii "Studio Immobiliare Russo" SRL znajduje się w mieście San Remo iz powodzeniem działamy na rynku sprzedaży nieruchomości w Ligurii, jej kupnie, wynajmie willi, domów, mieszkań i apartamentów. Postaram się na przykładzie naszego regionu Ligurii nakreślić podstawy dotyczące nieruchomości we Włoszech.

Nazywam się Alexey Azarov, jestem współwłaścicielem naszej agencji nieruchomości dla ludności rosyjskojęzycznej i chciałbym poruszyć nie tylko kupowanie nieruchomości we Włoszech, ten artykuł jest tutaj , ale także jak nie spaść w ręce pozbawionych skrupułów pośredników w handlu nieruchomościami. Jak nie trafić w ręce oszustów, jakie są zasady gry przy kupnie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości we Włoszech. Tak jak pisałam powyżej jesteśmy w Ligurii i do wszystkich, którzy zakochali się w naszej kwiecistej krainie napiszę, informacje krok po kroku, skrócony poradnik lub jak mówią ściągawki))) Zaczynamy….

Pojawił się pomysł kupna nieruchomości we Włoszech - czas działać.

Wszystko, jak zawsze, zaczyna się od pomysłu wczesnym niedzielnym rankiem lub odwrotnie przy kolacji ze znajomymi, którzy kupili już willę lub mieszkanie w Ligurii. Ty, podobnie jak pozostałe 95% kupujących nieruchomości, będziesz korzystał z Internetu i dzień i noc surfował po jego przestrzeni w poszukiwaniu tego, czego chcesz. Najpierw spójrzmy na strony internetowe. Kiedy na przykład zaczynaliśmy, w Ligurii było bardzo mało witryn z nieruchomościami, teraz, po pewnym czasie, jest ich ogromna liczba. Na co należy zwrócić uwagę na stronach agencji:

Biuro firmy w Ligurii

1) Czy w Ligurii i ogólnie we Włoszech jest prawdziwe biuro tej rosyjskiej firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami - czy po prostu odsprzedają wille, apartamenty, domy i apartamenty. To ważne – wyjaśnię dlaczego: pośrednik, który pracuje dla nas w Ligurii, musi wiedzieć wszystko o swojej nieruchomości. Jeśli siedzi w Moskwie i nie widział tej willi za 3 000 000 euro, istnieje duże prawdopodobieństwo, że otrzymasz fałszywe informacje. Skoro zadzwoni do włoskiej agencji, to może ta agencja zabrała tę willę innej agencji i tak dalej. W rezultacie pośrednik w Moskwie nie ma pełnego obrazu - zarówno informacyjnego, jak i prawnego. Nie wie, czy nieruchomość jest obciążona, czy też ma inną możliwość, ale o dokumentach i stronie prawnej później. Agencja nieruchomości musi mieć swoje biuro i agentów na żywo we Włoszech, w przeciwnym razie Twoje bezpieczeństwo i gwarancje transakcji są zagrożone.

Pomyśl na przykład sam – menadżer Masza, który pracuje w Super Firmie, obiecuje Ci panoramiczny widok na morze, cztery sypialnie, bujny ogród i długo wyczekiwaną ciszę. Masza nie wie jednak, że chociaż jest widok na morze, to jest kanciaste, a piękne zdjęcie zostało zrobione w innym miejscu dla świty. Masza nie wie, że czwarty pokój zrobiono nielegalnie, bo właściciele wyburzyli przegrodę bez zgody na przebudowę w gminie, a wreszcie Masza nie sądzi, żeby droga pod oknami i huk motocykli źle wpływały na sytuację dobre samopoczucie mieszkańców oraz paliwo i smary w wodach gruntowych - do ogrodu, który kiedyś był bujny, dopóki nie wyschł ((((.

Zadaniem każdej agencji jest sprzedaż, tak! Szukają agencji takich jak nasza i chcą z nimi współpracować. Wszystko to jest cudowne, ale jakość usług gwałtownie spada, ponieważ już z Moskwy czy Chabarowska można początkowo dać się zwieść. DLATEGO BIURO AGENCJI NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH JEST OBOWIĄZKOWE .

Fałszywe reklamy na sprzedaż i wynajem

2) Powszechną „kaczką” jest umieszczanie na stronie sprzedanych już luksusowych willi, domów, mieszkań lub apartamentów. Schemat jest prosty i stary jak świat. Agencje pozbawione skrupułów wystawiają już sprzedane, aw najgorszym przypadku - nieistniejące w serwisie obiekty. Często podwajana cena, aby przyciągnąć klientów. Na przykład sumienne agencje zawsze wskazują na partii, czy jest ona sprzedana. Oznacza to, że zostawiają takie reklamy w witrynie tylko po to, aby nie tworzyć „zepsutych” linków i nie tracić pozycji w Internecie. Nie ma tu absolutnie nic złego, od razu widać - SPRZEDANE. Ale jeśli zadzwonisz do kierownika i dopiero w trakcie rozmowy dowiesz się, że przedmiot został sprzedany, pojawia się wiele pytań i nieporozumień. Dlaczego go nie usunęli, nie wskazali na stronie, że został sprzedany. I oczywiście od razu otrzymujesz inne opcje, znacznie mniej atrakcyjne. Jednak dla ścisłości zauważamy, że wszystko może się zdarzyć, a w szczycie sezonu ludzie mogą zapomnieć o usunięciu reklamy lub zaznaczyć pole „sprzedane”. Ale najczęściej obecność na stronie już sprzedanych nieruchomości bez tego znaku oznacza, że masz do czynienia z agencją, która nie współpracuje z właścicielami nieruchomości, ale z innymi agencjami, które nie wiedzą, że ktoś nadal ma trafną starą reklamę .

Licencja na pracę jako agent nieruchomości we Włoszech

3) Sumienne rosyjskie agencje nieruchomości we Włoszech i Ligurii są zobowiązane do wskazania na swojej stronie internetowej nazwy prawnej firmy, numeru podatnika, numeru licencji uprawniającej do prowadzenia działalności związanej z nieruchomościami, kapitału docelowego. Na przykład tak:

Jeśli tak nie jest, NIE MAJĄ PRAWA DO SPRZEDAŻY we Włoszech. To jest prawo. Agencje, które utworzyły oddziały w Rosji również są zobowiązane do wskazania tej informacji, niestety niewiele osób o tym wie (((. we Włoszech za zlekceważenie tej zasady, firmy, które nielegalnie sprzedają nieruchomości w kraju również są surowo karane i zamykane jak oszukańcze strony internetowe są zamykane Więc ktokolwiek jest ostrzegany jest uzbrojony, strony bez licencji na tego typu działalność są niebezpieczne, ponieważ w przypadku złych okoliczności przy zakupie nieruchomości we Włoszech, nie będziesz miał kogo pozwać, a ty, po zapłaceniu dużych wydatków zostanie z nosem ((Zapytaj o licencję natychmiast po spotkaniu z agencją nieruchomości. Jeśli zaczną się wahać i jej nie dać, możesz spokojnie przestać z nimi pracować, nawet jeśli mieli dobrą nieruchomość. Twoje bezpieczeństwo jest ważniejsze.

Wypłata prowizji od pośrednika w obrocie nieruchomościami

4) Ważne są również informacje o nagrodzie na stronie. Znowu pozbawione skrupułów agencje „odsprzedażowe” nie lubią od razu informować klienta o nagrodzie w przypadku transakcji. I dopiero wtedy, w trakcie zawierania transakcji, zaczynają wychodzić na Ciebie nieprzyjemne niespodzianki. Zróbmy to wszystko w porządku. We Włoszech sprzedający i kupujący płacą agencji nieruchomości 3% całkowitej kwoty transakcji. Oznacza to, że jeśli willa w Ligurii kosztuje 1 000 000 euro, zapłacicie 30 000 euro i oto pierwsza „zasadzka” – PLUS IVA. Jeśli piszą lub rozmawiają o nagrodach, zawsze milczą o tym małym i trudnym momencie zapłaty. We Włoszech IVA jest odpowiednikiem rosyjskiego podatku VAT, wynosi 22%, co oznacza, że do tych 30 000 euro nadal będziesz musiał zapłacić 6600 euro. Razem 36 600. Kwota nie jest mała, widzisz, wystarczyłoby kupić sprzęt biurowy do domu.

Ale to połowa kłopotów, często agencje w Moskwie, aby zarobić, deklarują taryfy do 7% + VAT od transakcji. Przypomnę jeszcze raz, że we Włoszech agencja otrzymuje 3%. Wszyscy rozumiemy: oczywiście każdy musi zarabiać, ale między nami przepłacanie, oprócz 36 600, kolejne 48 800, jeśli 7% (znów bierzemy willę za 1 000 000 euro) to już bardzo poważna kwota. Klienci przychodzili do nas z opowieściami o tym, jak niektórym firmom udaje się pobierać od przyszłych klientów 1000 euro lub więcej za spotkanie z nimi i przejazdy po obiektach. Wydaje mi się to rażącym naruszeniem, bo jeśli potem kupujesz nieruchomość od agencji, to to, co wkładają do baku to tylko 100 euro, to spłacą się setki razy. A jeśli go nie kupiłeś, to znaczy, że nie działały dobrze lub nic ci się nie podobało, to też się dzieje. NIE DAWAJ Z GÓRY PIENIĘDZY NA PRZELEW I OGLĄDY.

Myślę, że o głównych i kluczowych punktach na stronach, powiedział. No to zapnijmy pasy i jedźmy do Włoch, regionu Ligurii!

Jak dostać się do Ligurii?

Gdy już zdecydujesz się na region Włoch, musisz złożyć wniosek o wizę turystyczną typu „C”, kupić bilet lotniczy i zarezerwować hotel. Liguria to region, który znajduje się w pobliżu granicy Lazurowego Wybrzeża Francji, a najbliższe lotnisko z San Remo znajduje się na przykład w Nicei. Oczywiście możesz też polecieć do Mediolanu lub Genui, ale znaczenie podróżowania do Twojego miasta jest takie samo. Wielu nie wie, jak dostać się z lotniska w Nicei do San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Zacznijmy od podstaw. Przylatując na dowolne lotnisko w Europie, zawsze możesz:

• wypożyczyć auto

• jechać pociągiem

• kup bilet autobusowy

W Nicei, po przybyciu do Terminalu 1 lub 2, możesz zrobić to samo. Wypożyczalnia samochodów znajduje się w drugim terminalu, podobnie jak autobusy. Autobusem można dojechać na dworzec kolejowy, gdzie można wziąć bilet do Ventimiglii, dalej pociąg nie jedzie. A z Ventimiglią możesz podróżować po całych Włoszech, najważniejsze jest to, że są stacje kolejowe. Na przykład w Ospedaletti nie ma stacji kolejowej i dlatego musisz przyjechać albo do Bordighera, albo do San Remo.

Wypożyczenie samochodu w Nicei to również prosta sprawa, wystarczy mieć przy sobie kartę kredytową i międzynarodowe prawo jazdy. Lepiej dokonać rezerwacji z wyprzedzeniem. Zwróć uwagę na sam samochód, należy go umyć. Jeśli na karoserii pojawią się rysy lub ubytki, należy to niezwłocznie zaznaczyć na paragonie, w przeciwnym razie zablokowana przez Ciebie kwota z karty może nie zostać w całości zwrócona. Jest to powszechna praktyka na Lazurowym Wybrzeżu we Francji.

Regularne autobusy odjeżdżają również z drugiego terminalu miasta Nicea. Tam możesz wziąć bilet do Ventimiglii lub San Remo. Autobusy odjeżdżają co pół godziny.

Pierwsze spotkanie z pośrednikami w handlu nieruchomościami w Ligurii – na co należy zwrócić uwagę

Po męczącym locie, wycieczce do hotelu lub znajomych umawiasz się na spotkanie z rosyjskojęzycznymi agencjami nieruchomości. Oprócz zwykłej towarzyskości, uprzejmości i stuprocentowej znajomości wszystkich przedmiotów, dobry agent nieruchomości w Ligurii i ogólnie we Włoszech powinien dobrze znać włoski. Bez tego negocjacje są nierealne. Już pisałem do Ciebie o obecności biura w agencji. Tak więc na miejscu będzie już jasne, gdzie jesteś. Często firmy obsługujące dziesiątki krajów w jednej witrynie jednocześnie podpisują wątpliwe umowy o obsługę klienta z włoskimi agencjami. A tłumaczka Zina zostaje pośrednikiem w handlu nieruchomościami na godzinę lub dwie.

W biurach nieruchomości, w najbardziej wyeksponowanym miejscu, jak zwykle wisi ta sama licencja na tego typu działalność.

Jednak: często nasze rosyjskie dziewczyny, poślubiwszy Włocha, na podstawie jego licencji, otwierają z nim własną agencję. Tu nie ma nic przestępczego, wielu to robi. Włosi robią to cały czas między sobą.

Inspekcje i prezentacje nieruchomości liguryjskich

Ponadto bardzo ważne jest działanie zgodnie z planem. Często, gdy pośrednicy widzą, że nic ci się nie podobało z tego, co wybrałeś przez 2 miesiące na stronie, ponieważ okazało się, że wszystkie zdjęcia to kłamstwa, a Photoshopa można by użyć trochę skromniej, zaczynają cię brać przez góry i doliny ze zwrotami typu „Ale możesz zadzwonić w jeszcze jedno miejsce”. Od razu mówię - Cuda się NIE DZIEJĄ . Oznacza to, że są oczywiście, ale uzgodnione z góry))) Nie warto tam jechać, nie wiem, gdzie. Osobiście wolę oszczędzać nerwy i co najważniejsze – czas. Ponieważ nierealne jest znalezienie nagle 4 nowych willi lub kilku mieszkań w godzinę, jeszcze lepiej. Jeśli istnieją, dlaczego nie zostali natychmiast wydaleni? Może piszę bardzo wybrednie, ale kiedy nasi klienci nic nie inspirują, my np. robimy sobie przerwę, przesyłamy wszystkie informacje i umawiamy się na nowe spotkania.

Dokumenty prawne dotyczące nieruchomości we Włoszech

Uraaaaaa!!! W końcu spodobała Ci się wspaniała willa lub przestronny apartament w Ligurii, co dalej? Następnie trzeba sprawdzić dokumenty pod kątem ich czystości prawnej, a tutaj jak zawsze ważną rolę odgrywa Twoja agencja nieruchomości, od której zależy cała transakcja. Radzę wcześniej sprawdzić cały pakiet dokumentów i sprawdzić u notariusza, czy wszystko jest w porządku z dokumentami, niezależnie od agencji. Ale nawet tutaj jest wiele drobiazgów, których nie potrafię opisać w jednym artykule. Zwróć jednak uwagę na:

• prawidłowe planowanie;
• kodeksy budowlane;
• klasa energetyczna;
• ile płacisz podatków;
• zasady kondominium;
• spłata wszystkich długów przez sprzedającego;
• obciążenia.

Lista jest oczywiście dość długa, ale wymieniłem główną. Jeśli są obciążenia, to trzeba doprecyzować, które, jeśli hipoteka lub nieruchomość jest zastawiona, nie ma się czym martwić. W momencie aktu notarialnego obciążenia te są spłacane. Ale jeśli jest UZO FRUTTO (usufrutto), miej się na baczności.

Bardzo poważnie zwracaj uwagę na układ domu lub mieszkania. Musi odpowiadać najnowszemu wyciągowi katastralnemu. Jeśli granice ścian nie pokrywają się z rzeczywistością, musisz to rozgryźć, czy jest to szybki proces przebudowy, czy rozciągnięty na lata. LUB PROCES PONOWNEGO PLANOWANIA NIE MOŻE BYĆ W OGÓLE LEGALIZOWANY.

Metratura w domu, czyli jak mogą oszukiwać

Czasami nawet my nie wiemy, aż do pełnego sprawdzenia, jaki dokładnie jest materiał filmowy danej willi lub mieszkania, ponieważ zawsze są pułapki. Ale gdy tylko klient wyrazi zdecydowany zamiar zakupu willi lub mieszkania, natychmiast zaczynamy rygorystyczną kontrolę wszystkiego, w tym liczników. Powiedzmy, jakie są niuanse.

Region Ligurii położony jest na terenach górzystych, a tereny te określane są tutaj jako „Grunty Rolne”, oczywiście nie wszystkie, ale w przeważającej części. Dlatego w Ligurii 95% willi i domów buduje się w następujący sposób: górne piętro to obszar mieszkalny, dolne piętro to obszar niemieszkalny na siano i traktory. Dlatego też, jeśli twój dom ma 300 m2, bardzo często co najmniej połowa jest uważana za „powierzchnię niemieszkalną”. A jeśli zobaczysz w willi 5 sypialni, całkiem możliwe, że oficjalnie podpiszesz dokument u notariusza, w którym pojawiają się tylko dwie sypialnie. Włosi robią oczywiście piękne marmurowe sale i sypialnie w dolnej części. Ale oficjalnie nie można tego zrobić, chociaż wszyscy to robią. Ponieważ prawo przyjęte w Ligurii naprawdę wymyka się logice. Jeśli do celów rolniczych, to połowa domu to stodoła?.. Bzdura oczywiście, ale wszyscy tu z tym mieszkamy. Najważniejsze jest to, że wiesz o tym niuansie. Magazino to część niemieszkalna. Zwróć na to uwagę. Cały twój smutek będzie taki, że podczas odsprzedaży zobaczysz wszystkie swoje niedociągnięcia, o których zarówno sprzedawca, jak i agencja nieruchomości mogli przemilczeć.

Dlatego wiele agencji często zniekształca rzeczywisty materiał filmowy nieruchomości. Dla nich najważniejsza jest sprzedaż Tobie. ZAPYTAJ NATYCHMIAST O SERWIS MIESZKALNY I NIEMIESZKALNY.

I najważniejsza rzecz, o której trzeba wiedzieć: notariusz przegląda tylko dokumenty, które są w Księdze Katastralnej, nie wychodzi sprawdzić domu, co oznacza, że sam bądź czujny, zobacz, co podpisujesz w akcie notarialnym. Kto jest ostrzeżony, jest uzbrojony.

Dobry nastrój i bądź ostrożny przy wyborze rosyjskiej agencji nieruchomości we Włoszech!